将来、空室率がどのくらい上昇するか予測してみた！②（地域毎の人口減少が空室率に与える影響）

前回に引き続き、今回は日本全体（マクロ）ではなく、地域毎のミクロ視点で将来空室率を考察していきます。

本来不動産は、二つと同じものはないので、どこまでをミクロとして考察するか難しい所です。その中でも重要な「どこの地域が良いのか」と言う点に絞って調べてみました。

地域毎（首都圏と地方）の空室率

下記の表は、2018年4月18日時点、ホームズさんの見える！賃貸経営による空室率一覧です。一般的に、首都圏に人気が集中している話をよそに、東京の空室率の低さは2位で、沖縄が1位の低さとなっています。沖縄が地方かどうかは議論が分かれますが、なぜ多くの業者さんが沖縄を進めないのかについては、疑問です。

重要なのは、人口ではなく受給バランス

首都圏に人気が集中しているのは、「人口が多い」及び「今後人口が増えるから」と言う「常識」だと推測できます。ただ私は、人口が不動産賃貸業（稼働率）の成功における「もっとも」重要な要素ではないと考えます。人口よりも重要なのは、「受給バランス」です。

とは言っても、人口信仰の「常識」は本当に合っているのか否か？について、まずは人口と空室率の相関を調べてみます。

人口減少と空室率増加は相関していない？

ニュースでもよく話題にあがる秋田県の人口減少を取り上げてみます。秋田県は全国に先駆けて、人口減少が始まっています。これは将来の「世界から見た際の日本」の縮図と同じと言えるでしょう。

国勢調査によると、秋田県の人口は、2000年の1,189,279人から、2015年の1,023,119人の15年間で、-14％も人口が少なくなっています。この数値は全国でも1位の減少率です。

では、空室率の上昇推移についてはどうでしょうか？

総務省調べの「住宅・土地統計調査」によると、1998年の9%から2013年の12.7％の15年間で、空室率の上昇率は、＋3.7％です。（国勢調査と総務省調査時期がずれている為、ほぼ同期間を参考数値として引用）

同期間における、日本全体の空室率の上昇率は、+２％なので、秋田県は平均よりも高い上昇率と言えるでしょう。

しかしながら、一番高い上昇率は秋田県ではありません。一番高い上昇率を誇る県は、

山梨県　+7.2％

です。

ちなみに秋田県の上昇率は、下記の表通り、47都道府県中、同率20位に位置していますので、人口減が空室率上昇と相関が高いとは言えないではないか？と推測されます。

順位	空き家上昇率	都道府県	空き家率 2013	空き家率 2008	空き家率 2003	空き家率 1998
1	7.20%	山梨県	22.00%	20.30%	19.40%	14.80%
2	6.00%	愛媛県	17.50%	15.10%	13.70%	11.50%
3	5.60%	鹿児島県	17.00%	15.30%	13.10%	11.40%
4	5.10%	山口県	16.20%	15.10%	12.60%	11.10%
5	4.90%	香川県	17.20%	16.00%	13.90%	12.30%
6	4.70%	徳島県	17.50%	15.90%	13.70%	12.80%
7	4.60%	新潟県	13.60%	12.10%	10.40%	9.00%
8	4.60%	佐賀県	12.80%	11.10%	9.40%	8.20%
9	4.60%	島根県	14.70%	14.90%	11.10%	10.10%
10	4.50%	長野県	19.80%	19.30%	16.70%	15.30%
11	4.50%	高知県	17.80%	16.60%	14.10%	13.30%
12	4.40%	群馬県	16.60%	14.40%	13.60%	12.20%
13	4.40%	静岡県	16.30%	14.20%	13.50%	11.90%
14	4.40%	長崎県	15.40%	14.10%	12.30%	11.00%
15	4.40%	熊本県	14.30%	13.40%	11.20%	9.90%
16	4.10%	栃木県	16.30%	15.00%	13.50%	12.20%
17	4.00%	石川県	14.80%	14.60%	13.50%	10.80%
18	3.90%	大分県	15.80%	14.10%	12.70%	11.90%
19	3.80%	岐阜県	15.20%	14.10%	13.00%	11.40%
20	3.70%	福井県	13.90%	15.10%	13.10%	10.20%
21	3.70%	宮崎県	13.90%	12.30%	10.90%	10.20%
22	3.70%	秋田県	12.70%	12.60%	10.30%	9.00%
23	3.60%	岩手県	13.80%	14.10%	11.50%	10.20%
24	3.60%	山形県	10.70%	11.00%	9.60%	7.10%
25	3.60%	和歌山県	18.10%	17.90%	17.50%	14.50%
26	3.60%	鳥取県	14.40%	15.40%	13.00%	10.80%
27	3.20%	三重県	15.50%	13.20%	13.70%	12.30%
28	3.00%	富山県	12.80%	12.30%	11.60%	9.80%
29	2.90%	青森県	13.80%	14.60%	12.50%	10.90%
30	2.90%	北海道	14.10%	13.70%	11.80%	11.20%
31	2.80%	広島県	15.90%	14.60%	13.50%	13.10%
32	2.80%	福岡県	12.70%	13.70%	11.10%	9.90%
33	2.60%	岡山県	15.80%	14.80%	13.00%	13.20%
34	2.40%	茨城県	14.60%	14.60%	12.90%	12.20%
35	2.00%	滋賀県	12.90%	12.90%	12.70%	10.90%
36	1.80%	福島県	11.70%	13.00%	12.30%	9.90%
37	1.80%	大阪府	14.80%	14.40%	14.60%	13.00%
38	1.50%	奈良県	13.70%	14.60%	13.50%	12.20%
39	1.20%	愛知県	12.30%	11.00%	11.50%	11.10%
40	1.10%	京都府	13.30%	13.10%	12.70%	12.20%
41	1.00%	神奈川県	11.20%	10.50%	10.40%	10.20%
42	1.00%	埼玉県	10.90%	10.70%	9.70%	9.90%
43	0.10%	東京都	11.10%	11.10%	10.80%	11.00%
44	0.00%	千葉県	12.70%	13.10%	12.70%	12.70%
45	-0.50%	兵庫県	13.00%	13.30%	13.20%	13.50%
46	-0.70%	沖縄県	10.40%	10.30%	10.00%	11.10%
47	-1.70%	宮城県	9.40%	13.70%	11.30%	11.10%
	2.00%	全国	13.50%	13.10%	12.20%	11.50%

引用：総務省「住宅・土地統計調査1998年~2013年」

人口減少と空室率増加の相関を単回帰分析して調べてみた

次に、都道府県毎の人口増減と空室率増減の相関を調べてみました。まずは、過去15年の都道府県の人口を調べます。

＃	都道府県	人口 2000年	人口 2005年	人口 2010年	人口 2015年	人口増減	人口上昇率	空き家上昇率
01	北海道	5,683,062	5,627,737	5,506,419	5,381,733	-301,329	-5.3%	2.90%
02	青森県	1,475,728	1,436,657	1,373,339	1,308,265	-167,463	-11.3%	2.90%
03	岩手県	1,416,180	1,385,041	1,330,147	1,279,594	-136,586	-9.6%	3.60%
04	宮城県	2,365,320	2,360,218	2,348,165	2,333,899	-31,421	-1.3%	-1.70%
05	秋田県	1,189,279	1,145,501	1,085,997	1,023,119	-166,160	-14.0%	3.70%
06	山形県	1,244,147	1,216,181	1,168,924	1,123,891	-120,256	-9.7%	3.60%
07	福島県	2,126,935	2,091,319	2,029,064	1,914,039	-212,896	-10.0%	1.80%
08	茨城県	2,985,676	2,975,167	2,969,770	2,916,976	-68,700	-2.3%	2.40%
09	栃木県	2,004,817	2,016,631	2,007,683	1,974,255	-30,562	-1.5%	4.10%
10	群馬県	2,024,852	2,024,135	2,008,068	1,973,115	-51,737	-2.6%	4.40%
11	埼玉県	6,938,006	7,054,243	7,194,556	7,266,534	328,528	4.7%	1.00%
12	千葉県	5,926,285	6,056,462	6,216,289	6,222,666	296,381	5.0%	0.00%
13	東京都	12,064,101	12,576,601	13,159,388	13,515,271	1,451,170	12.0%	0.10%
14	神奈川県	8,489,974	8,791,597	9,048,331	9,126,214	636,240	7.5%	1.00%
15	新潟県	2,475,733	2,431,459	2,374,450	2,304,264	-171,469	-6.9%	4.60%
16	富山県	1,120,851	1,111,729	1,093,247	1,066,328	-54,523	-4.9%	3.00%
17	石川県	1,180,977	1,174,026	1,169,788	1,154,008	-26,969	-2.3%	4.00%
18	福井県	828,944	821,592	806,314	786,740	-42,204	-5.1%	3.70%
19	山梨県	888,172	884,515	863,075	834,930	-53,242	-6.0%	7.20%
20	長野県	2,215,168	2,196,114	2,152,449	2,098,804	-116,364	-5.3%	4.50%
21	岐阜県	2,107,700	2,107,226	2,080,773	2,031,903	-75,797	-3.6%	3.80%
22	静岡県	3,767,393	3,792,377	3,765,007	3,700,305	-67,088	-1.8%	4.40%
23	愛知県	7,043,300	7,254,704	7,410,719	7,483,128	439,828	6.2%	1.20%
24	三重県	1,857,339	1,866,963	1,854,724	1,815,865	-41,474	-2.2%	3.20%
25	滋賀県	1,342,832	1,380,361	1,410,777	1,412,916	70,084	5.2%	2.00%
26	京都府	2,644,391	2,647,660	2,636,092	2,610,353	-34,038	-1.3%	1.10%
27	大阪府	8,805,081	8,817,166	8,865,245	8,839,469	34,388	0.4%	1.80%
28	兵庫県	5,550,574	5,590,601	5,588,133	5,534,800	-15,774	-0.3%	-0.50%
29	奈良県	1,442,795	1,421,310	1,400,728	1,364,316	-78,479	-5.4%	1.50%
30	和歌山県	1,069,912	1,035,969	1,002,198	963,579	-106,333	-9.9%	3.60%
31	鳥取県	613,289	607,012	588,667	573,441	-39,848	-6.5%	3.60%
32	島根県	761,503	742,223	717,397	694,352	-67,151	-8.8%	4.60%
33	岡山県	1,950,828	1,957,264	1,945,276	1,921,525	-29,303	-1.5%	2.60%
34	広島県	2,878,915	2,876,642	2,860,750	2,843,990	-34,925	-1.2%	2.80%
35	山口県	1,527,964	1,492,606	1,451,338	1,404,729	-123,235	-8.1%	5.10%
36	徳島県	824,108	809,950	785,491	755,733	-68,375	-8.3%	4.70%
37	香川県	1,022,890	1,012,400	995,842	976,263	-46,627	-4.6%	4.90%
38	愛媛県	1,493,092	1,467,815	1,431,493	1,385,262	-107,830	-7.2%	6.00%
39	高知県	813,949	796,292	764,456	728,276	-85,673	-10.5%	4.50%
40	福岡県	5,015,699	5,049,908	5,071,968	5,101,556	85,857	1.7%	2.80%
41	佐賀県	876,654	866,369	849,788	832,832	-43,822	-5.0%	4.60%
42	長崎県	1,516,523	1,478,632	1,426,779	1,377,187	-139,336	-9.2%	4.40%
43	熊本県	1,859,344	1,842,233	1,817,426	1,786,170	-73,174	-3.9%	4.40%
44	大分県	1,221,140	1,209,571	1,196,529	1,166,338	-54,802	-4.5%	3.90%
45	宮崎県	1,170,007	1,153,042	1,135,233	1,104,069	-65,938	-5.6%	3.70%
46	鹿児島県	1,786,194	1,753,179	1,706,242	1,648,177	-138,017	-7.7%	5.60%
47	沖縄県	1,318,220	1,361,594	1,392,818	1,433,566	115,346	8.8%	-0.70%
	全国	126,925,843	127,767,994	128,057,352	127,094,745	168,902	0.1%	2.00%