投資の再現性分析をしてみた③「不動産投資」はどのくらい儲かる?

投資は儲かる?(再現性分析)

今回は、シリーズ「投資の再現性分析をしてみた」の中で、「不動産投資」について調べてみます。私の投資ポートフォリオの95%も不動産投資に占められています。
まず不動産投資とは、

不動産投資(ふどうさんとうし)とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下すること。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である。

出典:ウィキペディアより

一般的には、
「不動産投資はミドルリスク、ミドルリターン」
と言われています。

実際にどのくらい儲かるのか調べてみました。

「不動産投資」の再現性:「約99%が、平均3,675,000円/年」

私も不動産投資を選んでよかった!と言う結果が出ました(笑)。

投資した当初はここまで高い確率で儲かるとは調べてもいませんでした。当時、FXや株、投資信託等行っている中で、「感覚的」に不動産投資が良い投資では?と思い投資したのが実際です。
この統計値であれば、あきらかに博打とは異なりますし、FX投資よりもはるかに有用ではないかと考えます。

数値の計算式は下記になります。

年間収入合計 / オーナー数 ‐ 年間収入合計 × 経費率 = 3,675,000円
※小数点以下は四捨五入

引用の根拠を挙げていきます。

1.オーナー

約320万人(人口比の約2.5%) 

出典:日経ヴェリタス2014年7月27日付

2.不動産(住居)年間収入合計

約12兆円

出典:鑑定コラム(平成23年(2011年)総務省データ)

※調査の結果、「オーナー数」と「不動産(住居)年間収入合計」の同年次での数値は開示されていなかった。

3.年間経費率

年間収入に対して約18.2%

出典:CFネッツ相続対策

※下記5つの構造の平均経費率を算出

  • 約25%(区分所有ワンルーム)
  • 約13%(木造・軽量鉄骨アパート)
  • 約15%(重量鉄骨マンション)
  • 約18%(鉄筋コンクリートマンション(エレベータ無し))
  • 約20%(鉄筋コンクリートマンション(エレベータ有り))

※本来であれば、物件購入時の経費(物件価格の約8%)と売却時の経費(物件価格の約4%)を年間経費率に入れる必要がある。
ただし物件保有年数によって経費率が変わってくる為、割愛した。
計算に組む場合、10年保有したケースで経理率は+1.2%(=12%/10年)になる。なのでそこまで大きい数字では無いと判断した。

出典:Homes不動産投資

4.ローンデフォルト率 ※銀行へのローン返済ができなくなる割合

約1%

出典:不動産投資 1年目の教科書 玉川 陽介著 出版年月日2013年11月15日
出典:スルガ銀行IR資料2016年9月期 16P

※16/9期 毀損率0.48% 競売等での回収率を低めに見て50%だとしても、デフォルト率0.96%
出典:Home’s press 
※住宅ローンデフォルト率 = 0.5%~0.8%

補足

不動産経営を「専業」としている割合は、8%=26万人。

出典:Home’s不動産投資

ローンデフォルト率が1%と低いのは、自営業&不動産専業の合計22%を除く、78%が本業(サラリーマンor公務員)を持っている点に注意が必要です。
不動産投資自体は赤字でも、本業の給与からローン返済分を補填している可能性はあります。
ただ医者等の高額所得者はわざと不動産投資収支を赤字にして、給与の所得税還付をしているケースも多いでしょう。

「不動産投資」に掛かる対応時間

不動産投資に必要な時間(労働時間)の統計値はありませんでした。ネット上での感触としては、「不労所得」と言われるように時間が掛からない記述が多いです。一方で、「不動産投資」は不労所得ではなく時間を掛けなければいけないと言う投資家さんもいます。

私の実績で言えば、3棟保有で年間14日間です。時間で言うと112時間(=1日8時間×14日)。ちなみに3棟とも不動産管理会社に管理をお任せしています。
そして年間の課税所得は、一般的な年収を上回る約500万円です。
感覚的には「不労所得」に近いのではないでしょうか。ただ「不労所得」と言うイメージが悪いし、的を得ていないとので、私は「営業利益率が高い」と言っています。

費用対効果

参考までに、「不動産投資」に掛かる時間を「労働」(費用)とみなし、どれだけの効果(売上)を生み出すのか計算してみました。
掛かる時間は、私の実績に基づいて算出しています。
ちなみに不動産投資家の平均保有物件数のデータは開示されていませんでした。
ただし私の収入額の方が、平均収入額より多い為、掛かる時間は多めのバイアスが掛かっていると言えます。

結論: 3,434,984円/年

投資の再現性分析シリーズ史上、はじめての黒字になりました(笑)。

内訳の計算式です。

労働時間の計算:
1日8時間 × 14日 = 年間112時間

人件費の概算:
平均年収420万 ÷ 平均年間労働日数245日 ÷ 8時間(一日あたりの労働時間)
= 時給2,143円 

人件費総額:
年間112時間 × 時給2,143円 = 240,016円

営業利益(収支-人件費総額):
3,675,000円 - 240,016円 = 3,434,984円 

まとめ

脱サラして不動産投資だけで食べていく事はできる。不動産投資で破産する人は殆どいない。

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