新しい投資対象エリアの調査分析について ~袖ヶ浦と木更津で新築アパートを建てても大丈夫か?~

物件選定

昨今、物件価格が上昇し、利回りの高い物件が少なくなっています。私のホームグラウンドである札幌市も10年前から比べて高値水準です。

その為、最近は首都圏新築アパート企画を勉強・検討しています。

首都圏の中でもパフォーマンスの良い地域がどこか?については後日執筆しようと思います。

パフォーマンスが良い地域を調べた結果、上位に千葉県の袖ヶ浦市と木更津市がありました。今回は本当にそのエリアが本当に良いのか調査し、良ければ投資実行していきます。

新築アパート企画分析の流れ(詳細)

1、空室率(受給バランス)調査
2、人口動態調査
3、地価推移調査
4、現地の賃貸物件数(ニーズ)と空室率調査
5、土地の購入検討
6、建築プランと見積り依頼
7、詳細な収支シミュレーション
8、融資打診
9、実行

今回は「4、」まで調べた結果を下記に記載します。

出典:見える!賃貸経営

1、空室率(受給バランス)調査

賃貸検索エリア

袖ヶ浦市:

端的に言うとニーズが少なく、まばらな印象です。一方、駅から遠くても一部濃いニーズの所があります。それは「木更津アウトレット周辺」です。

住民であれば、毎日のように行くものではないと思いますが、外食店舗も豊富で、ベイシアという食品スーパーも徒歩圏で行けると言う点が受けているのではないかと推測します。

また都心へのバス便は、主に始発が「木更津駅」で、「袖ヶ浦バスターミナル」経由で都心となります。なので、袖ケ浦駅には立ち寄らない為、袖ケ浦駅徒歩圏と言うよりバスターミナル徒歩圏または木更津アウトレット徒歩圏のニーズを拾っていく方がよいかも知れません。

 

木更津市:

袖ヶ浦に比べると、全体的に色が濃く、賃貸ニーズも形成されているようです。駅から見て東の方向に街が広がっています。駅から遠くなるにつれてまばらになるので、基本的な戦略としては、駅徒歩10分圏内が良さそうです。

場所は、駅から北東のイオンの中間に位置していればよりニーズが有りそうです。

空室率

袖ヶ浦市:26.1%

木更津市:26.9%

全国および千葉県の平均が、約20%なので、比較すると高い数字です。

賃貸入居者の「希望間取り」と「住戸の広さ」

袖ヶ浦市:

ワンルールと言った単身ユニット及び2K、2DKといった古めのファミリータイプの供給過剰(需要不足)が考えられます。

袖ヶ浦市では、2LDK以上でないとすぐ客付け出来ない可能性が高そうです。一番の検索ボリュームも50㎡~(次点が40㎡~)です。

 

木更津市:

木更津市もほぼ同じく単身ユニット及び古めのファミリータイプの供給過剰(需要不足)が考えられます。2LDK以上だと客付けに苦労しなそうです。一番の検索ボリュームも同じく50㎡~(次点が40㎡~)です。

一部、袖ヶ浦市とは異なり30㎡~付近の需要が10.1%と高くあります。30㎡程の1LDKであれば単身ユニットでも客付け出来そうです。

賃貸入居者の希望する駅徒歩

袖ヶ浦市:

一番需要があるのが~15分以内です。~7分以内よりも~20分、31分以上の方が需要ある点が都心と違う部分のようです。ここは車社会で、駅近で家賃が高いよりも車生活での便利な方が好まれると推測します。

 

木更津市:

木更津市も~15分以上の需要が高い為、袖ヶ浦市と同じ構造のようです。都心にバスで通勤する住民も、車で木更津駅、袖ヶ浦バスターミナル付近の駐車場に停めそうです。現地でいくらで借りられるのか確認する必要があります。

賃貸ニーズにおける供給モデルの仮説

上記を踏まえ、下記条件の賃貸住宅を供給するのが良いと考えます。

袖ヶ浦:

・50㎡、2LDK

・基本駅徒歩20分以内、ただ木更津アウトレット付近もニーズあり

・駐車場は必要

 

木更津:

1案:

・50㎡(2LDK) 

・駅から遠くても問題ない。

・駐車場は必要

 

2案:

・30㎡(1LDK)

・駅徒歩10分以内

・駐車場は有ればさらに良し

2、人口動態を調査

2015年の人口が、30年後の2045年に増えているのか減っているのかについて調べました。木更津市は+1%、袖ケ浦市は-10%にとどまっています。

首都圏平均では-22%なので、袖ケ浦、木更津ともに良い成績です。ちなみに全国平均では-15%です。

但し、以前の投稿にも記載した通り、人口減少より大事なのは、受給バランスです。多くの人が、袖ヶ浦や木更津に、賃貸住宅を大量供給された場合、空室率が上昇し、賃料が下がります。なので供給量を確認し続ける必要があります。

3、地価推移調査

過去20年間の地価推移について調べてみました。

袖ヶ浦:

1999年[平成11年] 8万0404円/m2

2018年[平成30年] 4万0341円/m2

増減率=-50%

1年あたりの地価変動率=-2.5%

出典:土地代データ 総平均 (公示地価、基準地価の総平均)

木更津:

1999年[平成11年] 9万8310円/m2

2018年[平成30年] 3万5214円/m2

増減率=-64%

1年あたりの地価変動率=-3.2%

出典:土地代データ 総平均 (公示地価、基準地価の総平均)

4、現地の賃貸物件数(ニーズ)と空室率調査

現地に出向き、賃貸物件(ニーズ)があるか?空室率はどのくらいか調べてみました。

袖ヶ浦、木更津共に、

ファミリー物件稼働率:約90%

単身物件稼働率:約75%

程でした。

特に気になったのが、単身物件でもファミリー物件でも駐車場が世帯数に対して、約1.2倍用意されていました。この駐車場が100%稼働しているか否かは仲介店舗にヒアリングする必要がありますが、この時点で駐車場の土地も仕入が必要と考えた方が良さそうです。

木更津、袖ケ浦よりアクアラインを利用し、都内に通勤に来ている方が一定数います。いずれも約1時間以内で、必ず座って通勤できる点が人気のようです。その場合の一日駐車場料金が、

袖ヶ浦バスターミナル:約500円

木更津駅周辺:約700円

でした。

所感では駐車場は満車に近い状態でした。

上記を鑑みると、単身含む全ての案で駐車場が必要なのではないかと推測します。

上記までの結果をもとに、仮説設定を見直し、詳細シミュレーションを作成の上、進退を判断します。そのあとは中古も新築も同じプロセスですね。(融資が通るか否かはどちらもわかりません・・)

まとめ

仮説と検証は大事。土地勘が無くても予習の上、1日現地調査すればかなり分かる。

 

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