不動産投資サイトに掲載されていた全国一棟収益物件の分析

2019年10月27日に大手不動産投資ポータルサイトに掲載されていた一棟収益物件について調べてみました。

抽出条件と総数

物件種別：一棟アパート＆一棟マンション

エリア：全国

総数：23,853件

精査後総数：11,265件（重複＆バス利用物件を削除）

都道府県別一棟アパート・一棟マンションサマリー

11,265件を都道府県毎にアパート・マンションに分けて算出しました。都道府県毎に平均購入価格、平均積算価格・比率、平均利回りを算出しています。

一棟アパート平均：

都道府県	価格（千万）	積算（千万）	積算比率	利回り（％）
北海道	3,992	2,242	0.56	11.9
青森県	4,083	1,429	0.35	13.2
岩手県	3,436	2,010	0.58	11.3
宮城県	5,743	2,821	0.49	9.3
秋田県	2,549	1,546	0.61	18.1
山形県	3,847	2,722	0.71	13.6
福島県	3,497	1,783	0.51	11.9
茨城県	4,395	3,722	0.85	11.8
栃木県	3,534	2,435	0.69	12.1
群馬県	4,154	2,826	0.68	11.6
埼玉県	5,519	3,464	0.63	8.8
千葉県	5,699	3,214	0.56	9.5
東京都	10,920	6,273	0.57	6.6
神奈川県	7,054	4,195	0.59	7.8
新潟県	4,142	3,600	0.87	12.2
富山県	5,084	3,199	0.63	12.4
石川県	5,793	3,679	0.64	10.0
福井県	4,580	2,588	0.57	10.5
山梨県	4,239	3,176	0.75	11.1
長野県	4,642	3,774	0.81	10.6
岐阜県	6,673	4,530	0.68	9.9
静岡県	3,906	3,529	0.90	10.7
愛知県	7,047	4,470	0.63	7.5
三重県	4,843	3,346	0.69	9.9
滋賀県	11,843	7,126	0.60	9.6
京都府	6,447	4,463	0.69	7.5
大阪府	6,488	3,911	0.60	8.4
兵庫県	6,744	6,260	0.93	7.9
奈良県	4,880	3,112	0.64	10.3
和歌山県	4,901	3,264	0.67	9.2
鳥取県	6,404	3,856	0.60	9.0
島根県	5,293	5,175	0.98	10.8
岡山県	4,778	3,287	0.69	13.4
広島県	6,907	4,432	0.64	7.3
山口県	5,490	3,961	0.72	10.9
徳島県	6,440	4,957	0.77	9.0
香川県	4,525	2,554	0.56	9.5
愛媛県	8,596	7,756	0.90	8.9
高知県	1,758	1,611	0.92	14.1
福岡県	5,366	3,116	0.58	8.1
佐賀県	6,864	4,511	0.66	9.5
長崎県	2,152	1,761	0.82	13.6
熊本県	4,750	2,804	0.59	9.8
大分県	4,748	3,134	0.66	12.6
宮崎県	5,074	3,126	0.62	12.3
鹿児島県	4,443	3,145	0.71	10.0
沖縄県	18,579	10,372	0.56	5.6
総計	7,002	4,264	0.61	8.6

※木造の平均築年数：22年

 

一棟マンション平均：

都道府県	価格（千万）	積算（千万）	積算比率	利回り（％）
北海道	13,730	10,501	0.76	9.8
青森県	14,560	9,581	0.66	6.0
岩手県	13,567	10,318	0.76	11.0
宮城県	17,217	10,043	0.58	8.2
秋田県	27,971	24,748	0.88	8.6
福島県	13,125	9,404	0.72	8.4
茨城県	12,256	9,249	0.75	11.4
栃木県	12,008	8,927	0.74	10.2
群馬県	9,633	6,943	0.72	10.8
埼玉県	14,900	9,091	0.61	8.4
千葉県	16,716	8,875	0.53	7.9
東京都	23,294	11,505	0.49	5.8
神奈川県	15,396	13,441	0.87	7.6
新潟県	10,880	9,667	0.89	10.7
富山県	9,384	6,927	0.74	11.7
石川県	16,327	10,778	0.66	9.5
福井県	11,013	12,188	1.11	12.5
山梨県	10,289	6,962	0.68	11.3
長野県	7,241	6,294	0.87	11.6
岐阜県	7,976	6,485	0.81	11.2
静岡県	12,713	9,740	0.77	10.0
愛知県	14,259	9,638	0.68	8.1
三重県	11,947	9,201	0.77	9.5
滋賀県	22,339	15,013	0.67	9.0
京都府	17,335	8,454	0.49	6.6
大阪府	14,556	7,258	0.50	8.1
兵庫県	12,203	6,819	0.56	7.7
奈良県	7,521	4,226	0.56	9.7
和歌山県	9,177	6,102	0.66	9.9
鳥取県	11,600	4,557	0.39	10.2
岡山県	13,263	8,138	0.61	10.2
広島県	17,847	9,257	0.52	6.0
山口県	16,248	10,708	0.66	10.6
徳島県	8,926	6,861	0.77	10.7
香川県	11,482	8,263	0.72	11.0
愛媛県	10,983	9,896	0.90	10.4
高知県	8,443	7,615	0.90	11.4
福岡県	18,165	10,824	0.60	8.1
佐賀県	17,513	13,459	0.77	6.8
長崎県	16,909	12,886	0.76	8.5
熊本県	20,433	14,595	0.71	7.6
大分県	11,390	8,938	0.78	7.4
宮崎県	13,922	13,359	0.96	11.5
鹿児島県	10,890	7,822	0.72	8.7
沖縄県	17,633	10,070	0.57	4.7
総計	16,639	9,711	0.58	7.8

※ＲＣ造の平均築年数：27年

お薦めは福井県のＲＣ物件

総括すると、お薦めのエリアは福井県のRC造物件と言う事になります。利回りも全国平均で見ても高い方です。また積算価格が物件価格より超過しているので、融資も伸びます。

購入候補物件とリストの数値を比較する

購入候補物件を見つけた時、不動産業者の方から物件紹介が来た時は、「目安」としてこのリストの平均数値と比べると良いでしょう。高値掴みになる事を防げます。

 

詳細分析

データから不動産投資に役立つと思われる指標を分析します。

１、構造別利回りと建築単価

構造別の平均利回り＆建築単価：

構造	利回り（％）	㎡建築単価
RC造	8.0	245,000円
木造	8.9	170,000円

出典：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和元年分用】

RCと木造は、やはり木造の方が費用対効果が高い

上記数値から、RCと比べて木造の方が、利回りが高くないと売れない事を意味します。理由は、RCの方が耐用年数が長い為、築20年を超えても売りやすい点と、建築コストが高いからの2点です。

ただ、投資に重要なのは費用対効果です。

RC建築費用は、木造に比べて1.44倍多く掛かかります。対して利回りから逆算した売却価格の差は、1.11倍しか高く売れません。

一般的に、ＲCの稼働率は木造に比べて高いという優位性もありますが、統計的にも上記数値の差をひっくり返す程の差異はありません。

２、積算と利回りの相関性

利回りが高いと積算価格も高くなるかどうか調べてみました。一般的に考えると、築古等売れにくい物件は価格を安くして売りに出されます。その結果、利回りはあがり、売却価格と積算価格との差が縮まるもしくは積算価格の方が売却価格を上回るケースもあります。

一棟アパート：

決定係数のＲ²が、0.0133なので、まず相関関係はないと見てよいでしょう。

 

一棟マンション：

一棟マンションの決定係数のＲ²は、0.2959です。ただこちらも相関関係は薄いと言えるでしょう。意外にも一棟アパートもマンションも利回りに関係なく積算が良い物件・悪い物件が存在していると言えます。

まとめ

半期に一度は、全体分析し動向をチェックする事が大事