不動産投資家が考える「持ち家 VS 賃貸」について

巷では「持ち家派 VS 賃貸派」といった特集が多くあります。それだけ興味の沸くトピックスなのだと思います。では不動産投資家からみてどちらが良いか？について考察します。

不動産投資家だけに総じて「持ち家の方が良い」と考えています。なぜ持ち家の方が良いのか？

持ち家のメリットを3点あげます。

不動産投資家ではない一般の方も同じ理由で購入される事が多いと思います。ローンを完済すれば、その土地建物は自分の物になるので、家賃を払い続けるのは勿体ないというスタンスです。

ただ、持ち家が資産になるとしても、引越しや買い替えをしなければ、資産は保持されるだけ資産効率が良くありません。

不動産投資家として、お薦めするのが、「ローンが完済された後、または完済がある程度進んだ段階で、不動産担保融資で別の投資をする事が可能」である事です。

持ち家を担保として提供する事で、別の物件を買う為のお金や、株や事業をする為のお金を金融機関から借りる事ができます。

昨今のマイナス金利の影響で住宅ローンの貸出金利は1％を下回る事も珍しくありません。また35年と言う長期間で借りることも可能です。合わせて、住宅ローン減税等各種優遇制度があるので、物件価格の実質約1割～1.5割は安く購入する事ができます。

これがどういうメリットを生み出すかと言うと、「家賃を払うより、毎月の支出（ローン返済分）を抑える事ができる」と言う事です。支出を抑える事によりCFが良くなりますので、余ったお金で別の投資をする事ができます。

賃貸ですと、音の問題や間取りの使いづらさ、設備が古いと言った物件も多く存在します。その分家賃が安いものもありますが、やはりどこかで妥協している部分は否めません。

一方、持ち家ですと、全部もしくは一部は自分の好きな裁量で設備や間取りを決める事ができます。分譲マンションだとしても、賃貸マンションより分譲マンションの方がはるかに静穏性の高い床材を使われています。特に乳幼児をもつ家庭等は気にする部分だと思います。

賃貸より持ち家の方が良いですが、条件によります。もし下記の条件をクリアできない・考えていないようでしたら賃貸の方が良い人生を送れると思います。

持ち家を買おうとしておいて、引越のしやすさを条件にするとは矛盾しているように思われます。ただこれは非常に重要な要素だと思っています。

なぜなら、近隣住人におかしな人がいたら最悪、殺されるかも知れないからです。命より大切なものはありません。賃貸であれば平気で引越しすると思いますが、持ち家だとそうはいかないのもわかります。結果、クレーム等々をするも結局は逆恨みで火をつけられたりします。

その為には、「配偶者と一緒にお金を出し合って持ち家を買わない、連帯保証人にならない」事です。その関係になると、引越の判断がより複雑になります。夫は家族の安全を思って、引越しを提案するも、嫁は反対し、『あなたがもっと注意してくれないから！！』と言う展開になる可能性もあります。

引越する可能性があるので、持ち家は賃貸需要がある場所で購入すべきです。賃貸で貸せないと住宅ローンの返済が滞り競売になる可能性があがります。

持ち家と言え、中長期的には資産下落する場所が殆どだと考えます。もはや下落する事は前提として、「あまり下落しない土地を選ぶ」と言う視点が大切です。

著しく資産下落になってしまうと、万が一持ち家を売却した際にローンの残債を完済できず、持ち出しでお金を払う必要が出てきてしまいます。その際、また夫婦喧嘩が起きますが。。

条件２、３、を満たした物件になると高額になります。それでも未来のリスクヘッジの為には仕方ないと考えます。

一方、高額の為、ローン審査が通らない、配偶者の連帯保証人が必要になった場合は、素直にあきらめる事も大切です。

私の場合、「河口湖」に居住用戸建を買いたいと思っております。別荘ではなく居住用です。（お金がもったいないから）

この場合、賃貸需要も資産価値も期待できません。それでも購入する場合は、純資産（借金を除いた資産合計）の1割までであれば最悪無くなってしまってもしょうがないと思えるレベルだと思います。

持ち家をより発展した手法で、賃貸併用住宅があります。賃貸併用住宅とは、建物の半分に自分が住み、残り半分を人に貸して賃料収入を得る事のできる住宅の事を言います。詳細は書籍やサイトにも沢山掲載されているので調べてみてください。

自分専用の戸建（分譲マンション）に比べて賃貸併用住宅のメリットは2点。

です。理由は、半分の家賃です。

持ち家を買うときの期待値は、「資産性」だと思います。約2倍速く進み資産形成ができる事、毎月の支出も（エリアにもよるが）約１/２で済むので、私が一都三県で持ち家を買う場合は、必ず賃貸併用住宅にします。

資産性よりも土地に縛られない事が一番大事（ただし賃貸推奨ではない）