前回に引き続き、今回は日本全体（マクロ）ではなく、地域毎のミクロ視点で将来空室率を考察していきます。
本来不動産は、二つと同じものはないので、どこまでをミクロとして考察するか難しい所です。その中でも重要な「どこの地域が良いのか」と言う点に絞って調べてみました。
地域毎（首都圏と地方）の空室率
下記の表は、2018年4月18日時点、ホームズさんの見える！賃貸経営による空室率一覧です。一般的に、首都圏に人気が集中している話をよそに、東京の空室率の低さは2位で、沖縄が1位の低さとなっています。沖縄が地方かどうかは議論が分かれますが、なぜ多くの業者さんが沖縄を進めないのかについては、疑問です。
重要なのは、人口ではなく受給バランス
首都圏に人気が集中しているのは、「人口が多い」及び「今後人口が増えるから」と言う「常識」だと推測できます。ただ私は、人口が不動産賃貸業（稼働率）の成功における「もっとも」重要な要素ではないと考えます。人口よりも重要なのは、「受給バランス」です。
とは言っても、人口信仰の「常識」は本当に合っているのか否か？について、まずは人口と空室率の相関を調べてみます。
人口減少と空室率増加は相関していない？
ニュースでもよく話題にあがる秋田県の人口減少を取り上げてみます。秋田県は全国に先駆けて、人口減少が始まっています。これは将来の「世界から見た際の日本」の縮図と同じと言えるでしょう。
国勢調査によると、秋田県の人口は、2000年の1,189,279人から、2015年の1,023,119人の15年間で、-14％も人口が少なくなっています。この数値は全国でも1位の減少率です。
では、空室率の上昇推移についてはどうでしょうか？
総務省調べの「住宅・土地統計調査」によると、1998年の9%から2013年の12.7％の15年間で、空室率の上昇率は、＋3.7％です。（国勢調査と総務省調査時期がずれている為、ほぼ同期間を参考数値として引用）
同期間における、日本全体の空室率の上昇率は、+２％なので、秋田県は平均よりも高い上昇率と言えるでしょう。
しかしながら、一番高い上昇率は秋田県ではありません。一番高い上昇率を誇る県は、
山梨県 +7.2％
です。
ちなみに秋田県の上昇率は、下記の表通り、47都道府県中、同率20位に位置していますので、人口減が空室率上昇と相関が高いとは言えないではないか？と推測されます。
| 順位 | 空き家上昇率 | 都道府県 | 空き家率 2013 |
空き家率 2008 |
空き家率 2003 |
空き家率 1998 |
| 1 | 7.20% | 山梨県 | 22.00% | 20.30% | 19.40% | 14.80% |
| 2 | 6.00% | 愛媛県 | 17.50% | 15.10% | 13.70% | 11.50% |
| 3 | 5.60% | 鹿児島県 | 17.00% | 15.30% | 13.10% | 11.40% |
| 4 | 5.10% | 山口県 | 16.20% | 15.10% | 12.60% | 11.10% |
| 5 | 4.90% | 香川県 | 17.20% | 16.00% | 13.90% | 12.30% |
| 6 | 4.70% | 徳島県 | 17.50% | 15.90% | 13.70% | 12.80% |
| 7 | 4.60% | 新潟県 | 13.60% | 12.10% | 10.40% | 9.00% |
| 8 | 4.60% | 佐賀県 | 12.80% | 11.10% | 9.40% | 8.20% |
| 9 | 4.60% | 島根県 | 14.70% | 14.90% | 11.10% | 10.10% |
| 10 | 4.50% | 長野県 | 19.80% | 19.30% | 16.70% | 15.30% |
| 11 | 4.50% | 高知県 | 17.80% | 16.60% | 14.10% | 13.30% |
| 12 | 4.40% | 群馬県 | 16.60% | 14.40% | 13.60% | 12.20% |
| 13 | 4.40% | 静岡県 | 16.30% | 14.20% | 13.50% | 11.90% |
| 14 | 4.40% | 長崎県 | 15.40% | 14.10% | 12.30% | 11.00% |
| 15 | 4.40% | 熊本県 | 14.30% | 13.40% | 11.20% | 9.90% |
| 16 | 4.10% | 栃木県 | 16.30% | 15.00% | 13.50% | 12.20% |
| 17 | 4.00% | 石川県 | 14.80% | 14.60% | 13.50% | 10.80% |
| 18 | 3.90% | 大分県 | 15.80% | 14.10% | 12.70% | 11.90% |
| 19 | 3.80% | 岐阜県 | 15.20% | 14.10% | 13.00% | 11.40% |
| 20 | 3.70% | 福井県 | 13.90% | 15.10% | 13.10% | 10.20% |
| 21 | 3.70% | 宮崎県 | 13.90% | 12.30% | 10.90% | 10.20% |
| 22 | 3.70% | 秋田県 | 12.70% | 12.60% | 10.30% | 9.00% |
| 23 | 3.60% | 岩手県 | 13.80% | 14.10% | 11.50% | 10.20% |
| 24 | 3.60% | 山形県 | 10.70% | 11.00% | 9.60% | 7.10% |
| 25 | 3.60% | 和歌山県 | 18.10% | 17.90% | 17.50% | 14.50% |
| 26 | 3.60% | 鳥取県 | 14.40% | 15.40% | 13.00% | 10.80% |
| 27 | 3.20% | 三重県 | 15.50% | 13.20% | 13.70% | 12.30% |
| 28 | 3.00% | 富山県 | 12.80% | 12.30% | 11.60% | 9.80% |
| 29 | 2.90% | 青森県 | 13.80% | 14.60% | 12.50% | 10.90% |
| 30 | 2.90% | 北海道 | 14.10% | 13.70% | 11.80% | 11.20% |
| 31 | 2.80% | 広島県 | 15.90% | 14.60% | 13.50% | 13.10% |
| 32 | 2.80% | 福岡県 | 12.70% | 13.70% | 11.10% | 9.90% |
| 33 | 2.60% | 岡山県 | 15.80% | 14.80% | 13.00% | 13.20% |
| 34 | 2.40% | 茨城県 | 14.60% | 14.60% | 12.90% | 12.20% |
| 35 | 2.00% | 滋賀県 | 12.90% | 12.90% | 12.70% | 10.90% |
| 36 | 1.80% | 福島県 | 11.70% | 13.00% | 12.30% | 9.90% |
| 37 | 1.80% | 大阪府 | 14.80% | 14.40% | 14.60% | 13.00% |
| 38 | 1.50% | 奈良県 | 13.70% | 14.60% | 13.50% | 12.20% |
| 39 | 1.20% | 愛知県 | 12.30% | 11.00% | 11.50% | 11.10% |
| 40 | 1.10% | 京都府 | 13.30% | 13.10% | 12.70% | 12.20% |
| 41 | 1.00% | 神奈川県 | 11.20% | 10.50% | 10.40% | 10.20% |
| 42 | 1.00% | 埼玉県 | 10.90% | 10.70% | 9.70% | 9.90% |
| 43 | 0.10% | 東京都 | 11.10% | 11.10% | 10.80% | 11.00% |
| 44 | 0.00% | 千葉県 | 12.70% | 13.10% | 12.70% | 12.70% |
| 45 | -0.50% | 兵庫県 | 13.00% | 13.30% | 13.20% | 13.50% |
| 46 | -0.70% | 沖縄県 | 10.40% | 10.30% | 10.00% | 11.10% |
| 47 | -1.70% | 宮城県 | 9.40% | 13.70% | 11.30% | 11.10% |
| 2.00% | 全国 | 13.50% | 13.10% | 12.20% | 11.50% |
引用：総務省「住宅・土地統計調査1998年~2013年」
人口減少と空室率増加の相関を単回帰分析して調べてみた
次に、都道府県毎の人口増減と空室率増減の相関を調べてみました。まずは、過去15年の都道府県の人口を調べます。
| ＃ | 都道府県 | 人口 2000年 |
人口 2005年 |
人口 2010年 |
人口 2015年 |
人口増減 | 人口上昇率 | 空き家上昇率 |
| 01 | 北海道 | 5,683,062 | 5,627,737 | 5,506,419 | 5,381,733 | -301,329 | -5.3% | 2.90% |
| 02 | 青森県 | 1,475,728 | 1,436,657 | 1,373,339 | 1,308,265 | -167,463 | -11.3% | 2.90% |
| 03 | 岩手県 | 1,416,180 | 1,385,041 | 1,330,147 | 1,279,594 | -136,586 | -9.6% | 3.60% |
| 04 | 宮城県 | 2,365,320 | 2,360,218 | 2,348,165 | 2,333,899 | -31,421 | -1.3% | -1.70% |
| 05 | 秋田県 | 1,189,279 | 1,145,501 | 1,085,997 | 1,023,119 | -166,160 | -14.0% | 3.70% |
| 06 | 山形県 | 1,244,147 | 1,216,181 | 1,168,924 | 1,123,891 | -120,256 | -9.7% | 3.60% |
| 07 | 福島県 | 2,126,935 | 2,091,319 | 2,029,064 | 1,914,039 | -212,896 | -10.0% | 1.80% |
| 08 | 茨城県 | 2,985,676 | 2,975,167 | 2,969,770 | 2,916,976 | -68,700 | -2.3% | 2.40% |
| 09 | 栃木県 | 2,004,817 | 2,016,631 | 2,007,683 | 1,974,255 | -30,562 | -1.5% | 4.10% |
| 10 | 群馬県 | 2,024,852 | 2,024,135 | 2,008,068 | 1,973,115 | -51,737 | -2.6% | 4.40% |
| 11 | 埼玉県 | 6,938,006 | 7,054,243 | 7,194,556 | 7,266,534 | 328,528 | 4.7% | 1.00% |
| 12 | 千葉県 | 5,926,285 | 6,056,462 | 6,216,289 | 6,222,666 | 296,381 | 5.0% | 0.00% |
| 13 | 東京都 | 12,064,101 | 12,576,601 | 13,159,388 | 13,515,271 | 1,451,170 | 12.0% | 0.10% |
| 14 | 神奈川県 | 8,489,974 | 8,791,597 | 9,048,331 | 9,126,214 | 636,240 | 7.5% | 1.00% |
| 15 | 新潟県 | 2,475,733 | 2,431,459 | 2,374,450 | 2,304,264 | -171,469 | -6.9% | 4.60% |
| 16 | 富山県 | 1,120,851 | 1,111,729 | 1,093,247 | 1,066,328 | -54,523 | -4.9% | 3.00% |
| 17 | 石川県 | 1,180,977 | 1,174,026 | 1,169,788 | 1,154,008 | -26,969 | -2.3% | 4.00% |
| 18 | 福井県 | 828,944 | 821,592 | 806,314 | 786,740 | -42,204 | -5.1% | 3.70% |
| 19 | 山梨県 | 888,172 | 884,515 | 863,075 | 834,930 | -53,242 | -6.0% | 7.20% |
| 20 | 長野県 | 2,215,168 | 2,196,114 | 2,152,449 | 2,098,804 | -116,364 | -5.3% | 4.50% |
| 21 | 岐阜県 | 2,107,700 | 2,107,226 | 2,080,773 | 2,031,903 | -75,797 | -3.6% | 3.80% |
| 22 | 静岡県 | 3,767,393 | 3,792,377 | 3,765,007 | 3,700,305 | -67,088 | -1.8% | 4.40% |
| 23 | 愛知県 | 7,043,300 | 7,254,704 | 7,410,719 | 7,483,128 | 439,828 | 6.2% | 1.20% |
| 24 | 三重県 | 1,857,339 | 1,866,963 | 1,854,724 | 1,815,865 | -41,474 | -2.2% | 3.20% |
| 25 | 滋賀県 | 1,342,832 | 1,380,361 | 1,410,777 | 1,412,916 | 70,084 | 5.2% | 2.00% |
| 26 | 京都府 | 2,644,391 | 2,647,660 | 2,636,092 | 2,610,353 | -34,038 | -1.3% | 1.10% |
| 27 | 大阪府 | 8,805,081 | 8,817,166 | 8,865,245 | 8,839,469 | 34,388 | 0.4% | 1.80% |
| 28 | 兵庫県 | 5,550,574 | 5,590,601 | 5,588,133 | 5,534,800 | -15,774 | -0.3% | -0.50% |
| 29 | 奈良県 | 1,442,795 | 1,421,310 | 1,400,728 | 1,364,316 | -78,479 | -5.4% | 1.50% |
| 30 | 和歌山県 | 1,069,912 | 1,035,969 | 1,002,198 | 963,579 | -106,333 | -9.9% | 3.60% |
| 31 | 鳥取県 | 613,289 | 607,012 | 588,667 | 573,441 | -39,848 | -6.5% | 3.60% |
| 32 | 島根県 | 761,503 | 742,223 | 717,397 | 694,352 | -67,151 | -8.8% | 4.60% |
| 33 | 岡山県 | 1,950,828 | 1,957,264 | 1,945,276 | 1,921,525 | -29,303 | -1.5% | 2.60% |
| 34 | 広島県 | 2,878,915 | 2,876,642 | 2,860,750 | 2,843,990 | -34,925 | -1.2% | 2.80% |
| 35 | 山口県 | 1,527,964 | 1,492,606 | 1,451,338 | 1,404,729 | -123,235 | -8.1% | 5.10% |
| 36 | 徳島県 | 824,108 | 809,950 | 785,491 | 755,733 | -68,375 | -8.3% | 4.70% |
| 37 | 香川県 | 1,022,890 | 1,012,400 | 995,842 | 976,263 | -46,627 | -4.6% | 4.90% |
| 38 | 愛媛県 | 1,493,092 | 1,467,815 | 1,431,493 | 1,385,262 | -107,830 | -7.2% | 6.00% |
| 39 | 高知県 | 813,949 | 796,292 | 764,456 | 728,276 | -85,673 | -10.5% | 4.50% |
| 40 | 福岡県 | 5,015,699 | 5,049,908 | 5,071,968 | 5,101,556 | 85,857 | 1.7% | 2.80% |
| 41 | 佐賀県 | 876,654 | 866,369 | 849,788 | 832,832 | -43,822 | -5.0% | 4.60% |
| 42 | 長崎県 | 1,516,523 | 1,478,632 | 1,426,779 | 1,377,187 | -139,336 | -9.2% | 4.40% |
| 43 | 熊本県 | 1,859,344 | 1,842,233 | 1,817,426 | 1,786,170 | -73,174 | -3.9% | 4.40% |
| 44 | 大分県 | 1,221,140 | 1,209,571 | 1,196,529 | 1,166,338 | -54,802 | -4.5% | 3.90% |
| 45 | 宮崎県 | 1,170,007 | 1,153,042 | 1,135,233 | 1,104,069 | -65,938 | -5.6% | 3.70% |
| 46 | 鹿児島県 | 1,786,194 | 1,753,179 | 1,706,242 | 1,648,177 | -138,017 | -7.7% | 5.60% |
| 47 | 沖縄県 | 1,318,220 | 1,361,594 | 1,392,818 | 1,433,566 | 115,346 | 8.8% | -0.70% |
| 全国 | 126,925,843 | 127,767,994 | 128,057,352 | 127,094,745 | 168,902 | 0.1% | 2.00% |
次に、2000年から2015年にかけての人口増減と同期間における空き家率の上昇率との相関性を単回帰分析を用いて調べていきます。
結果、R2の決定係数と言われる「どのくらい当てはまるか？」と言う数値としては、「0.416」と出ました。
これは、「少し当てはまる」と言うレベルです。ニュアンスですと、半分ぐらいは当たっていると言う感じでしょうか。これは、人口減少が空室率上昇と密接につながっていない（完全に相関していない）証左になるかと考えます。（人口減少が全く関係ない訳ではありません）
実は、地方都市より首都圏の方が空室率が上昇している
最後に都道府県毎ではなく、もっと狭いエリアで調べていきます。
健美家さんの投稿によると、2008年から2015年における空室率の上昇は地方都市より首都圏都市の方が高い結果になっています。名古屋、札幌、仙台、福岡に至っては空室率が下がっている状況です。非常に素晴らしい内容の投稿なので、ぜひご一読ください。
引用：有望なのは福岡市！エリア格差が拡大する賃貸住宅市場。東京23区、横浜市などでは空室率上昇。
この投稿が示す事は、「人口減少ではなく、正しく受給バランスに基づいて、着工（滅失）されているか？」と言う点です。どうやら人口より受給バランスが空室率と相関が高そうです。
この受給バランスの考え方を考慮の上で、個別エリアにおける将来の空室率予測をしていくのが、より正しい予測になるのではと思います。
まとめ
大事なのは人口増減より受給バランス。受給バランスが崩れている（いく）物件を高値で買ってしまうとリカバリーが難しい。
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