仕事で使う５つの能力を駆使し、投資を成功に導く

昨日のエントリサラリーマンが投資する事で向上する５つの能力で、致命的なミスをしてしまいました。。。

「投資する事で向上する」と言っておきながら、投資する具体例が記載されていない。。

まず私の論理的思考能力を高めないといけないです。

今回は、仕事上でよく使う５つの能力を駆使する事で、投資でも成功確率をあげるお話。（不動産投資を例にします。）

ぜひ昨日のエントリと合わせて読んで頂けるとイメージしやすいと思います。

どの不動産に投資をすれば良いかを考えます。

・鉄筋コンクリート造か木造か

・首都圏（都市圏）か地方か

・新築か中古か

・ローン有か無か

等々。

私の場合、「鉄筋コンクリート、地方、中古、ローン使う」が良いとの考えに至りました。現在、実際にそのポジションを持っています。

それぞれの特徴については、多くの著書で明記されているので、ここでは割愛します。あくまで論理的思考能力のイメージを持って頂く事を目的とします。

私が考えた仮説は、下記です。

・地方の方が、利回りが高いので、積算も高く収益性が高いはず。

・地方でも人口減少スピードが遅く、空室率が低いエリアがあるはず。

・地方でも、資産価値が下がりにくいエリアがあるはず。

一般的に、地方は人口減少のイメージがありますので、物件価格が安くなります。その結果、物件価格を分母とした家賃収入の分子が大きくなり、利回りが高くなる構造になります。リスク＆リターンの原則と同じですね。

ただもし、私の仮説の通りならば、そのリスクは限定的であり、リターンを大きく取る事ができるはずです。

仮説が本当に合っているか情報収集と分析をします。

・現地視察での空室率確認

等々。

結果は、下記のようになりました。

・人口減少は、２０4０年でも-１０％（全国平均-３０％）

・地価変動は、２０年前から年平均-１％（２０年前の価格と比べて-２０％）

・Homes空室率は２０％

・現地視察での空室率は１０％

上記を複数物件、複数エリアで行う事により、情報と分析の精度があがります。

仮説の通りであれば、買いです。慣れてくると当該物件が相場より何％ぐらい安いか分かるようになります。過去には、物件の内覧をせずに購入判断したものもございます（おススメしません）。

同じ指標で比較した場合、「首都圏ではあるが、空室率が高く、土地値が２０年前と比べて-５０％になっているエリア」もあります。にも関わらず、利回りは地方の半分にしかならない物件も数多くあります。

最低でも、当該物件付近にある空室率と同じになるように、努力します。その他の施策は、家賃の調整や、不動産会社回り、リフォーム、家具付きプラン等。

時期により、広告料を増やすとどの程度反響があるか等、実際運用してみて初めて分かる数値も取れます。

よく不動産投資書籍に載っている「築古物件はメンテナンスコストが高い」という記載に対して、「どの程度高いのか」。机上ではなく、実際の数値として把握する事ができます。

ただ実際の現場では、不動産賃貸業特有のアナログの世界があり、明確な数値を取れない場合もあります。

私の場合、結果的に、ほぼ仮説通りの運用成績です。

ただ仮説に反して悪い状況になった際、どうアクションを取ればよいか、想定する事は大事だと考えます。満室の状況でも「もう少し家賃が高くても満室になるのではないか？」と考え、次回空室が発生する際に向けて想定します。

投資でも、判断において行っている事は、仕事と同じ。